Valoarea imobiliara reala in opinia presedintelui Impact Developer Contractor S.A.

Prezent la cea de-a XIII-a editie a Targului National Imobiliar (TNI), Dan Ioan Popp, presedintele companiei de dezvoltare imobiliara Impact Developer & Contractor S.A., a impartasit in cadrul unei conferinte de presa viziunea sa cu privire la modul in care ar trebui perceputa valoarea imobiliara.

            “Exista o tendinta de a privi valoarea unei locuinte prin costuri”, a declarat acesta, adaugand ca “problema valorii locuintei este una cu puternice reminescente de stanga”.

            Pentru a explica mersul greoi al afacerilor imobiliare din Romania, acesta a punctat si procentul scazut al ratei de reinnoire a cladirilor. In 21 de ani au fost reconditionate 610.000 de cladiri, inregistrandu-se astfel o rata de reinnoire de 8%, in conditiile in care aceasta rata ar fi trebuit sa ajunga la 20%.

Importanta reconditionarii se justifica si prin gradul ridicat de uzura al materialelor din structura cladirilor, cauza principala a deteriorarii excesive fiind, in opinia lui Ioan Popp,  multitudinea cutremurelor care “au obosit prematur materialele cladirilor”.   

Pentru o mai buna evaluare a valorii imobiliare si implicit o relansare a pietei la nivel national, presedintele Impact Developer & Contractor S.A. propune un sistem transparent de  apreciere reala a locuintelor.

“Piata imobiliara are nevoie de un sistem de rating care sa o structureze si ordoneze, dar sa o si impulsioneze”, a declarat Dan Ioan Popp in cadrul conferintei de presa din cadrul TNI.

In aceasta idee, compania Impact Developer & Contractor S.A. a elaborat o metodologie care descrie un mecanism de rating imobilar rapid si transparent, care ia in calcul trei criterii: localizarea imobilului, dotarile si serviciile din zona si nu in utimul rand, locuinta in sine. Scopul acestei metode de evaluare este de a fixa un pret corect, calculabil cu usurinta de catre vanzatori, cumparatori, analisti si de catre dezvoltatori deopotriva.

Sistemul, denumit eVIR (Valoare Imobiliara Reala), permite stabilirea facila a marjei pretului atat pentru cerere, cat si pentru oferta, ceea ce duce la cresterea increderii si facilizarea dialogului cu institutiile financiare. Metoda evalueaza costul distribuit pe metrul patrat de teren sau constructive ce trebuie investit pentru a avea un anumit standard de viata asigurat prin insumarea contributiilor mediului socio-economic din regiune, a structurii serviciilor publice si private, precum si a calitatii atributelor locuintei propriu-zise.

“Caderea pietei imobiliare, reasezarea generala a preturilor pentru bunuri si servicii, lipsa lichiditatilor si scaderea numarului tranzactiilor au dus la dificultatea si alterarea evaluarii corecte, bazate pe elemente certe si masurabile a unui imobil. Acest proces este cu atat mai anevoios cu cat se amplifica tendinta de a simplifica excesiv criteriile de evaluare prin ignorarea aspectelor calitative si sinergice care dau valoarea reala a bunurilor imobiliare. Adica indicatorul pretului pe metru patrat de constructive inginereasca nu este nici suficient, nici real!”, a explicat Dan Ioan Popp, in cadrul aceleiasi conferinte de presa.

Sistemul de rating propus de acesta vine si cu un exemple de calcul, luand in seama cele trei categorii de informatii stabilite, respectiv bunastarea din regiunea/localitatea in care se afla amplasat imobilul (nivelul PIB din regiune), dotarile si serviciile din zona si caracteristicile locuintei propriu-zise.

Exemplu de calcul:

I.        Regiunea/localitatea poate fi de nivel:

E: regiune fara trafic si cu PIB sub 499 euro / cap de locuitor

D: PIB intre 500 si 1499 euro / cap de locuitor

C: PIB intre 1500 si 2999 euro / cap de locuitor

B: PIB intre 3000 si 6999 euro / cap de locuitor

A: PIB intre 7000 si 16.000 euro / cap de locuitor

Fiecare nivel are un aport la valoarea locuintei in cuantum de: 20-49 euro/mp pentru nivelul E, 50-99 euro/mp pentru nivelul D, 100-249 euro/mp pentru C, 250-499 euor/mp pentru B si 500-1000 euro/mp pentru nivelul A.

II.     Cartierul / zona poate fi de nivel:

e. zona fara echipare utilitara, ara servicii publice, dar cu drum de acces

d. zona cu echipare utilitara si drum

c. zona cu servicii publice

b. zona cu servicii comerciale

a. zona cu servicii de elita/ cultura, sport, distractie, turism

Pentru aceasta categorie, aportul la locuintei se face astfel: 5-29 euro/mp pentru nivelul e, 30-219 euro/mp pentru d, 220-499 euro/mp pentru c, 500-899 euro/mp pentru nivelul b si 900-1.500 euro/mp pentru a.

III.   Locuinta poate fi de nivel:

5. locuinte din chirpici, faianta, valatuci

4. locuinte din lemn, caramizi nearse si boltari

3. locuinte pe structuri calculate cu echipare sumara

2. locuinte realizate conform normative, reglementari si dotari modern

1. locuinte echipate cu finisaje deosebite si facilitate superioare

Aportul la valoarea locuintei va fi de: 30-119 euro/mp pentru nivelul 5, 120-299 euro/mp pentru 4, 300-599 euro/mp pentru 3, 600-1.199 euro/mp pentru 2 si 1.200-3.000 euro/mp pentru nivelul 1.

Astfel, daca o locuinta are ratingul Bc3, rezulta ca valoarea reala a imobilului este intre 770 si 1.600 de euro/mp, calculul fiind acesta: 250/499 + 220/499 + 300/599.

Compania D&C S.A. sustine ca publicarea regulata in print sau online a valorilor asociate nivelurilor de rating pe regiuni sau localitati, respectiv pe cartiere, poate relansa pe scara nationala piata imobiliara din Romania.

IMPACT Developer & Contractor S.A este un developer imobiliar, cu capital integral privat care activeaza in domeniul dezvoltarilor mixte integrate. Compania a fost infiintata in 1991, prin subscriptie publica, iar din anul 1996 a fost cotata la Bursa Romana de Valori Bucuresti. In 1995 IMPACT S.A. Developer & Contractor a introdus pe piata din Romania conceptul de "ansamblu rezidential”, o data cu demararea ansamblului ALFA. Incepand cu anul 2007 strategia companiei s-a focusat pe dezvoltarea de complexuri imobiliare cu destinatii mixte. Acestea includ atat ample zone rezidentiale, spatii de birouri, comerciale, unitati hoteliere, cat si sisteme de invatamant (scoli, gradinite) si unitati sanitare (cabinetele medicale, policlinici).